Por Ab. Sebastián Nini Zalazar. Tutor de la carrera Martillero y Corredor Público e Inmobiliario de la Universidad Siglo 21.

El crowdfunding para los negocios inmobiliarios tuvo su origen en un exitoso experimento colombiano que arraigó en Estados Unidos. En ese país, actualmente funcionan más de doscientas empresas dedicadas a desarrollar esta modalidad que se instaló también en Europa y está de vuelta en los países latinoamericanos, donde los emprendedores del sector exploran sus posibilidades.

El término crowdfunding se refiere a diversas fórmulas de financiación colectiva de proyectos y es una práctica instalada en medios artísticos y comunicacionales. Consiste, básicamente, en “hacer una vaca” a través de Internet. Con el nombre de micromecenazgo, empezó como una manera de sustentar la realización de diversos proyectos, como películas o discos, reuniendo el capital necesario a través de los aportes de muchas personas interesadas en ellos. La contraparte de cada colaboración, en esos casos, va de recompensas más o menos simbólicas hasta una forma de preventa de productos. La variante inmobiliaria toma el mecanismo para aplicarlo a objetivos menos desinteresados: cada desembolso pasa a constituir una inversión de bajo riesgo en la construcción o compra de un inmueble. Por otra parte, la iniciativa evolucionó como una posibilidad innovadora para lograr financiamiento. Este modelo abre la inversión a un número mayor de personas, a la vez que constituye un complemento a la financiación tradicional, de forma que los promotores no dependan exclusivamente de los bancos.

La recaudación de fondos se organiza por medio de una plataforma web, que se emplea en la captación de inversionistas dispuestos a un aporte colectivo para llevar adelante un proyecto de desarrollo urbanístico. Los emprendedores que apuestan a esta modalidad permiten que pequeños inversores, quienes tradicionalmente no podrían invertir en el sector, tengan acceso a activos inmobiliarios, seguros y de alta rentabilidad. Cabe decir que no necesariamente debe tratarse de un gran emprendimiento, puede presentarse la idea para cualquier tipo de negocio inmobiliario, ya sea para un loteo con o sin mejoras, sobre una variedad de destinos de uso (habitacional, comercial, industrial), conforme la ubicación y el factor de ocupación del suelo.

Algunos de los drivers o factores que impulsaron la aplicación del financiamiento colectivo a proyectos de la industria inmobiliaria fueron la búsqueda de refugio de valores, la casa propia, el ser miembro de un consorcio inmobiliario… Si estas aspiraciones pueden parecer lejanas para mucha gente, el crowdfunding inmobiliario les permite, en cambio, empezar metro a metro cuadrado; multiplicándolos, por ejemplo, mediante inversiones encadenadas. Se puede comprar una participación en una vivienda y recibir los ingresos mensuales por el alquiler, más una plusvalía por la venta. O financiar proyectos inmobiliarios a corto plazo, de construcción o reforma de inmuebles. Es fácil ver el atractivo de estas propuestas: como si de acciones de una empresa se tratara, los micro-inversores son dueños de sus aportes y ganan en relación con ellos, aunque en un campo más seguro que la bolsa.

Para los profesionales inmobiliarios, entretanto, se trata de un ejemplo de negocio que depende y saca provecho de la tecnología de redes, con la herramienta fundamental de una plataforma diseñada y montada en la web, para lograr la promoción de productos y servicios inmobiliarios en un sentido global. De esta forma, se aprovecha la modalidad probada del micromecenazgo para convertirla en microinversión y se toman elementos de la economía colaborativa para democratizar la posibilidad de participación en proyectos inmobiliarios. En este sentido, por su formato de cooperación casi directa entre inversores, el crowdfunding inmobiliario se relaciona con otros modelos de negocios emergentes, como los que surgieron en torno al transporte urbano con Uber, o el alojamiento con Airbnb. Al igual que en estos casos, es necesario prestar atención a la responsabilidad de los intermediarios y al marco legal de los países, para que iniciativas de este tipo puedan encontrar su lugar en el sector, en convivencia con los modelos existentes.

Factores a tener en cuenta son el resguardo y administración de los fondos, el nivel de inversiones, volumen de los proyectos, responsabilidad fiduciaria, herramientas jurídicas disponibles (fideicomiso, sociedades), la transparencia de los datos. Sobre este último punto, las plataformas web de financiamiento permiten que los inversores accedan a la información de evolución de la obra, a sistemas de gestión, datos y tecnología que les permiten analizar oportunidades y tomar decisiones informadas. Se trata de herramientas con las que, hasta el momento, sólo contaban entidades financieras y grandes inversores, lo que otorga aún más sentido al concepto de democratización de las inversiones que estas iniciativas promueven como carta de presentación.

De hecho, con la transparencia y la seguridad se benefician todas las partes que componen el engranaje del sistema: la propia administración de la plataforma, los ahorristas e inversores y los desarrolladores del proyecto. Por las posibilidades que encierra, las expectativas sobre el crowdfunding inmobiliario en la Argentina y en la región se mantienen altas; se cumplirán en la medida en que los emprendedores logren construir confianza.