Por Marcela Agustina Ibañez, Docente de Martillero y Corredor Público e Inmobiliario en Universidad Siglo 21.

De manera paulatina, aumentan las inversiones inmobiliarias en sectores urbanos y suburbanos que provienen de distintos ámbitos, principalmente del sector financiero.

La atención que ha cobrado el sector puede entenderse por una tendencia, casi una reminiscencia, a volver sobre la premisa que orienta las inversiones hacia una apuesta primaria y segura, retomando aquello que los antepasados identificaban con “la tierra y los ladrillos”. Hoy se habla de inversores innovadores en productos inmobiliarios urbanos: buscan seguridad comercial, obtener beneficios de capitales económicos tangibles, desarrollados en un mercado disponible y a satisfacción del cliente. Es así como surgen productos inmobiliarios de las más variadas formas y destinados a distintos segmentos sociales. Como consecuencia, hay sectores en los que el crecimiento sostenido en la construcción de viviendas ha provocado un cambio importante en la fisonomía del paisaje urbano. Con impacto positivo en algunos casos, menos en otros, siempre a tener en cuenta en la valuación.

Para sectores urbanos con un perfil comercial o en vías de desarrollo, toda inversión inmobiliaria, sea pública o privada, resulta altamente positiva.

En cambio, para aquellos sectores residenciales “de categoría”, destinados a uso familiar, un cambio en el paisaje inmobiliario puede resultar muy diferente. En muchos casos, se trata de vecindades con perfil de desarrollo familiar, acostumbradas a una calidad de vida óptima, que se ven de pronto rodeadas por edificaciones colectivas y viven una serie de inconvenientes que antes no conocían. Frente a la preservación de los espacios verdes, privacidad, limpieza, poco tránsito vehicular; surgen la contaminación sonora y visual, polución, smog, falta de higiene en los espacios verdes públicos, depredación de especies arbóreas originarias del barrio, colapso en servicios, entre otros. Esto perjudica a los capitales particulares que dieron origen a las características valiosas de la vecindad y que se ven ahora en la necesidad de buscar nuevos espacios donde satisfacer la deseada calidad de vida urbana.

La captación de estos consumidores inmobiliarios urbanos disconformes se ve lograda por las nuevas propuestas de urbanizaciones en dispersión, aquellas que alcanzan a satisfacer intrínsecamente al nuevo propietario con unidades habitacionales en las que la innovación es la norma. Suman diseño compaginado con el medio ambiente, aprovechan la iluminación y ventilación natural, cuentan con espacios acondicionados con vegetación que logran atenuar el impacto de las temperaturas y evitan todo tipo de contaminación, sea sonora, visual, o ambiental.

La suma de estos fenómenos interrelacionados genera cambios en el paisaje urbano, así como en el sector de negocios asociados. Pone de manifiesto, además, que el consumidor inmobiliario tiene claro el tipo de ciudad, sector o barriada en donde desea vivir. Por lo tanto, es importante observar el desarrollo que las propiedades generan de manera extrínseca. Si se posee un inmueble en un sector residencial familiar, qué mejor perspectiva para la revalorización del capital inmobiliario particular que los vecinos inviertan en mantener o mejorar las fachadas, “re-categorizar” sus construcciones con refacciones, adecuar sus espacios verdes, limitar el uso de vehículos, mantener la tranquilidad en el sector; son múltiples los beneficios que recíprocamente favorecen al valor subjetivo y, por ende, se manifiestan en lo pecuniario para dichas propiedades.

En materia de valuaciones, es necesario que el profesional atienda a los elementos propios del desarrollo que afectan o inciden negativamente sobre la calidad de vida.

Estos pueden diferenciarse entre aquellos que producen impacto desde lo externo y los que lo hacen en lo interno de una propiedad. Así, la falta de espacios verdes, construcciones en altura que afectan la iluminación natural, focos de contaminación, colapso de servicios, tráfico vehicular permanente o inseguridad en la zona son elementos que disminuyen el valor de la propiedad desde fuera. Mientras que, al interior de la vivienda, el desarrollo inmobiliario puede suponer limitaciones como ambientes reducidos, aberturas mínimas y escasas, falta de aireación e iluminación natural, acumulación de humedad, vibraciones en estructura.

Cada tipo de efecto, externo o interno, puede representar hasta un 50% de impacto en el valor de la propiedad, sumando sus puntos problemáticos.

Existen propuestas técnicas para la valuación de inmuebles que orientan sobre las posibles minusvalías aplicables en cada caso en particular. El tasador, conforme su criterio, identificará la problemática y sobre su base de castigo económico, determinará si aplicarlo en su totalidad o reducirlo. Suelen presentarse situaciones que atenúan los porcentajes o, por el contrario, se manifiestan problemáticas de mayor importancia que pueden llevar a la pérdida total del capital inmobiliario. Casos extremos como la aplicación de pesticidas o químicos no autorizados, causantes de enfermedades graves, u otras situaciones de contaminación pueden convertir en inhabitable un sector.

Si bien la pauta general indica que todo desarrollo o crecimiento siempre es positivo, es necesario señalar que lo será en la medida en que tanto la planificación urbana como la inversión particular contemplen siempre los aspectos básicos para una correspondiente calidad de vida. El crecimiento de la población es inevitable y el desarrollo edilicio continuará a la par de la demanda que necesariamente consume o consumirá inmuebles. Al momento de tasar propiedades que pertenecen al patrimonio de una persona, no se puede olvidar que se determinan valores sobre hogares familiares, por lo que hay que poner de manifiesto en la valuación aquello que se consideraría perjudicial tanto para el ser humano como para su hábitat. Aplicar porcentajes de minusvalía sobre el capital económico inmobiliario que presente inobservancia de aspectos básicos o elementales en la funcionalidad de uso, o sea contrario o afecte de alguna manera la habitabilidad, es una forma de abogar por un necesario equilibrio entre desarrollo y calidad de vida.